Cum se stabilesc clasele de risc seismic și categoriile de urgență: ce trebuie să știi înainte să să investești într-un imobil vechi

Cum se stabilesc clasele de risc seismic și categoriile de urgență: ce trebuie să știi înainte să să investești într-un imobil vechi. Achiziția unei proprietăți într-o clădire veche implică responsabilitate și informare temeinică, mai ales când vine vorba despre riscul seismic. În contextul Bucureștiului, unde mii de clădiri sunt încadrate în categorii de urgență și risc seismic diferit, este esențial să știi exact ce să verifici pentru a face o alegere sigură și profitabilă.

Înțelegerea claselor de risc seismic și a categoriilor de urgență

Ce sunt clasele de risc seismic și categoriile de urgență?

Categoriile de urgență (U1, U2, U3) – o istorie a intervențiilor și promisiunilor

Inițial, după normativele P100-92 din 1992, clădirile erau încadrate în trei categorii de urgență, care evaluau atât rezistența seismică, cât și importanța socială a imobilului și expunerea populației.

U1 – consolidare urgentă în maximum 2 ani,

U2 – consolidare în maximum 5 ani,

U3 – consolidare în maximum 10 ani,
iar clădirile fără risc imediat erau neîncadrate.

Aceste categorii nu au fost întotdeauna aplicate corect, mulți beneficiind de influențe și „atenții” pentru a obține drepturi de consolidare gratuite. În consecință, peste 1700 blocuri au fost superficiale expertizate între 1992-1996, iar majoritatea promisiunilor de consolidare au rămas neîndeplinite.

‍

În 1994, a fost introdus sistemul de încadrări oficiale, care clasifică clădirile în patru categorii principale, pe baza riscului de prăbușire sau avarie structurală în caz de cutremur.

• Clasa Rs I (R1) reprezintă clădirile cu risc maxim, unde prăbușirea este foarte probabilă fără intervenții de consolidare. Acestea au fost marcate cu bulină roșie, iar statul asigură costurile de consolidare – dar sunt și cele mai afectate de restricțiile legale cu privire la activități și acces.
  
  
• Clasa Rs II (R2) include clădirile încă vulnerabile, care pot suferi degradări majore, dar nu sunt în pericol iminent de prăbușire, și unde proprietarii trebuie să îi întrețină și să îi consolideze la nevoie.
  
  
• Clasa Rs III (R3) reprezintă construcții relativ sigure, cu riscuri minime de prăbușire dar cu posibilitatea de degradări nesemnificative.
  
  
• Clasa Rs IV (R4) clădirile cele mai solide și construite după cele mai noi norme europene.

‍

Este important de subliniat că nu există o corespondență directă între categoriile U1-U3 și clasele Rs1-Rs4, deoarece normativele folosite sunt diferite. Sfat Credos: Cere întotdeauna raportul de expertiză tehnică actualizat și fii atent la data efectuării ei.

‍

Inventarierea și evaluarea vizuală

‍

Primul pas este inventarierea imobilului, adică o evaluare vizuală preliminară care oferă o primă impresie tehnică despre starea clădirii. Caută semne evidente: fisuri diagonale sau verticale, deformări, materiale deteriorate sau parter moale (zone cu magazine sau parcări care prezintă risc structural crescut). Aceste indicii vizuale pot trăda vulnerabilități importante și te pot ajuta să decizi dacă să ceri o expertiză detaliată.

‍

Expertiza tehnică detaliată

‍

După evaluarea inițială, este necesară expertiza tehnică realizată de ingineri specializați și atestați, cu experiență minimă de 12 ani. Aceasta include o inspecție detaliată a structurii — stâlpi, grinzi, planșee — și teste de laborator pentru materialele folosite, dar și studii geotehnice pentru a înțelege condițiile solului. La final, expertul va încadra clădirea într-una dintre cele patru clase de risc seismic (RsI - bulină roșie, până la RsIV).

Recomandări pentru consolidare și recepția finală

‍

Dacă expertiza identifică riscuri, urmează recomandările pentru consolidare. Acestea pot include proiecte tehnice de renovare și tehnologii moderne, precum cămășuirea stâlpilor, menite să îmbunătățească rezistența clădirii. După execuția lucrărilor, este obligatorie recepția finală, care certifică că toate măsurile de siguranță au fost respectate.

Indiciu important: Nu omite niciodată aceste verificări și documentații! O clădire fără dovada consolidării poate reprezenta un pericol grav pentru tine și cei dragi.

Ce ani sunt cei mai vulnerabili și ce impact au cutremurele istorice asupra clădirilor din București

Cunoașterea perioadei în care a fost construit imobilul este un indicator-cheie în evaluarea riscului seismic deoarece reflectă direct normele tehnice și standardele de construcție aplicate în acea epocă, dar și gradul de vulnerabilitate la cutremure al clădirilor.

În București, clădirile pot fi împărțite istoric după numeroase valuri de reglementări și evenimente seismice:

Clădirile construite înainte de 1940 sunt cele mai vulnerabile, fiind construite fără norme antiseismice clare. Multe dintre acestea, din centrul vechi al orașului, au structuri vechi, materialele s-au degradat de-a lungul timpului, iar dacă nu au fost consolidate, riscul de avariere majoră la cutremur este foarte ridicat.

Perioada 1950-1978 este critică, deoarece include blocuri ridicate înainte de cutremurul din 1977, când normele s-au schimbat radical. Majoritatea clădirilor construite în această perioadă sunt considerate cu risc seismic ridicat, în special cele cu parter moale sau cu structură prefabricată, care adesea nu respectă cerințele stricte actuale.

După cutremurul din 1977, normele de construcție s-au înăsprit semnificativ, iar clădirile construite după această dată beneficiază de standarde mult mai ridicate de rezistență la seism. Totuși, și aici, calitatea execuției poate influența siguranța, astfel că o expertiză tehnică este indicată și pentru clădirile mai noi.

Construcțiile post-1990, și mai ales cele recente, respectă standardele europene moderne și sunt mult mai sigure din punct de vedere seismic, dar verificarea documentației rămâne esențială.

De aceea, un pas crucial în evaluarea oricărui imobil vechi este să identifici anul construcției folosind surse oficiale, precum platforma hartablocuri.ro sau documentația tehnică a clădirii. Aflând anul construcției, poți anticipa clasa de risc seismic și dacă proprietatea a fost sau nu supusă unor consolidări. Așadar, anul construcției nu este doar o simplă dată este un semnal important care te ajută să înțelegi cât de pregătită este clădirea să reziste în fața unui cutremur. Pentru o investiție sigură, combină această informație cu o expertiză tehnică temeinică pentru a evalua cu adevărat riscul seismic al clădirii în care vrei să locuiești sau să investești.

Această cunoaștere te ajută nu doar să eviți pierderi financiare, ci și să protejezi vieți. Prin urmare, verificările riguroase și consultarea specialiștilor sunt esențiale pentru decizii imobiliare informate și responsabile.

Cum afli anul construcției și starea riscului seismic al clădirii: Surse și metode practice

Pentru a face o investigație completă, există resurse publice și un set de pași simpli care îți oferă o imagine clară.

Platforme online oficiale

Site-urile amccrs-pmb.ro  și hartablocuri.ro  sunt instrumentele perfecte pentru a verifica rapid anul construcției blocului și clasa de risc seismic. Acestea oferă date fiabile, dar inca incomplete.

Cererea documentației de la proprietar

Întotdeauna cere raportul de expertiză tehnică și cartea tehnică a blocului pentru a avea informații oficiale și detaliate despre ultimele verificări. Dacă acestea lipsesc, recomandarea Credos este să angajezi un expert independent care să efectueze o evaluare tehnică.

‍

Verificări complementare

‍

Nu uita să întrebi administratorul blocului sau să consulți listele de reabilitare și consolidare publicate de primării locale. Anunțurile online pot conține, de asemenea, indicii prețioase despre anul construcției sau ultima expertiză + eventuale măsuri luate.

‍

Surse publice și recomandări

‍

Consultă platforma amccrs-pmb.ro  pentru lista actualizată a imobilelor încadrate în clase de risc seismic, completată lunar.

Hartablocuri.ro  oferă harta blocurilor cu anul construcției și eventuale expertize, utilă pentru orice zonă din București.

Pentru identificarea anului construcției sau expertizelor istorice, cere detalii din cartea tehnică sau întreabă direct administrația blocului. Prin această abordare vei putea evalua realist riscul seismic al investiției tale și vei avea acces la surse verificabile și proceduri standardizate în domeniu.