.jpg){kind=tracking}
Baza de calcul a impozitelor pentru clădiri rezidențiale a fost actualizată pentru prima dată după 2016, ținând cont de indicele de inflație și de evoluția prețurilor din piața imobiliară. Conform analizei lui Adrian Vascu, fost președinte ANEVAR (vascu.ro), valoarea standard pe metru pătrat va crește de la 1.000 lei/mp în 2016 la 2.677 lei/mp în 2026. Această schimbare nu este doar o ajustare tehnică, ci o dublare și jumătate a bazei de calcul, ceea ce înseamnă că fiecare proprietar va plăti mai mult, indiferent de tipul locuinței.
Ce se schimbă în modul de impozitare
Din 2026, primăriile vor aplica impozite pe baza acestei noi valori standard. Cotele de impozitare rămân între 0,08% și 0,2% pentru rezidențial și între 0,2% și 1,3% pentru nerezidențial, însă regula importantă este că niciun UAT nu va putea scădea cota față de anul anterior. Practic, impozitele locale devin un drum cu sens unic: doar în sus.
Totodată, dispar facilitățile oferite până acum pentru apartamente vechi sau pentru cele aflate în blocuri mari. Reducerile care scădeau impozitul pentru locuințele cu peste 30 sau 50 de ani vechime nu se vor mai aplica, ceea ce înseamnă că exact aceste apartamente vor fi cel mai puternic afectate.
Exemple de calcul pentru apartamente rezidențiale
Apartament nou, bloc mic (2 camere, 55 mp utili, etaj 3/4)
La noua valoare impozabilă de 2.677 lei/mp, apartamentul va avea o bază de calcul de 147.235 lei. Dacă primăria aplică cota minimă de 0,08%, impozitul anual va fi de 118 lei. La o cotă medie, uzuală în multe orașe, de 0,12%, suma urcă la 177 lei. În 2016, același apartament plătea doar 44 lei/an. Creșterea este de 2,5 până la 4 ori.
Apartament vechi, bloc mare (3 camere, 70 mp, construit în 1978, etaj 7/10)
Valoarea impozabilă devine 187.390 lei. La o cotă de 0,12%, impozitul anual va fi de 225 lei. În vechiul sistem, cu reducerile pentru vechime și pentru blocurile mari, proprietarul plătea aproximativ 95 lei. Așadar, impozitul se dublează și jumătate, cu o creștere de 2,36 ori.
Apartament foarte vechi (90 mp, 50 de ani, etaj 4/8)
Pentru 90 mp, valoarea impozabilă ajunge la 240.930 lei. La cota maximă de 0,2%, impozitul anual va fi de 482 lei. Înainte de reformă, aceeași locuință genera doar 150 lei impozit. Diferența este de peste 3 ori.
Cum se schimbă situația pentru portofolii de apartamente
Un investitor care deține 3 apartamente identice, de 55 mp, într-un bloc mic construit în 2020 va resimți puternic aceste modificări. În prezent, impozitul pentru fiecare apartament este de 44 lei/an, adică doar 132 lei pentru toate cele trei. Din 2026, la o cotă medie de 0,12%, fiecare apartament va costa 177 lei/an, iar totalul pentru 3 unități va ajunge la 531 lei/an.
Creșterea nu pare dramatică pentru un singur apartament, dar multiplicată la nivel de portofoliu devine relevantă. Pentru 5 apartamente, suma trece de 880 lei/an, iar pentru 10 apartamente urcă peste 1.700 lei/an. Această diferență trebuie recuperată din randamentul investiției, fie prin tarife mai mari la chirii, fie printr-o administrare mai eficientă.
Situația clădirilor nerezidențiale și agricole
Pentru persoanele fizice care dețin spații comerciale sau birouri valoarea impozabilă este stabilită printr-un raport de evaluare, iar impozitul variază între 0,2% și 1,3%.
Un spațiu comercial de 100 mp, evaluat la 1.000.000 lei, poate genera un impozit anual între 2.000 lei și 13.000 lei, în funcție de cota aplicată de primărie.
Clădirile agricole sunt și ele afectate. Cota fixă de 0,4% dispare, iar impozitul intră pe aceeași grilă generală. Un depozit agricol de 2.000.000 lei va fi impozitat între 4.000 lei și 26.000 lei/an.
Persoanele juridice: firmele plătesc cel mai mult
Din 2026, categoria “clădiri rezidențiale deținute de firme” dispare complet. Toate proprietățile deținute pe firmă, inclusiv apartamentele, sunt încadrate ca nerezidențiale.
Un apartament de 80 mp evaluat la 1.000.000 lei (~200.000 euro) va avea un impozit între 2.000 lei și 10.000 lei/an, în funcție de cota locală. În prezent, același apartament plătește 200–400 lei/an. Diferența este de 5 până la 25 de ori mai mult.
Pentru investitorii care închiriază în regim hotelier prin firmă, această schimbare reprezintă cea mai mare provocare fiscală din ultimul deceniu.
Ce înseamnă aceste taxe pentru piața chiriilor
Creșterea impozitelor se va reflecta inevitabil în strategiile de preț. Un apartament care generează 10.000 euro/an din chirii scurte plătea până acum doar 100 euro impozit local. Din 2026, suma urcă la 400–600 euro/an. La un singur apartament, impactul este suportabil. Dar la 5–10 unități, costurile suplimentare anuale pot depăși câteva mii de euro.
Această presiune fiscală va împinge proprietarii fie să ajusteze tarifele de închiriere, fie să își optimizeze operațiunile prin administratori profesioniști.
Recomandările Credos Properties pentru proprietari
- Solicită o evaluare profesionistă pentru spațiile comerciale sau apartamentele deținute pe firmă.
- Simulează cashflow-ul pentru 2026, incluzând noile taxe.
- Monitorizează deciziile primăriei locale, pentru că fiecare UAT va decide exact ce cotă aplică.
- Diversifică strategiile de închiriere între regim rezidențial și hotelier pentru echilibru.
Concluzie: 2026 aduce impozite mai mari, dar și oportunitatea de a fi mai eficienti
Reforma fiscală din 2026 aliniază România la un model mai aproape de valoarea reală a proprietăților. Însă pentru proprietari, înseamnă costuri mai mari și nevoia de planificare.
La Credos Properties credem că un proprietar informat este un proprietar pregătit. Prin administrare completă, de la optimizare de prețuri și fotografie profesională, până la check-in, curățenie și suport fiscal. Ajutăm proprietarii să își mențină investițiile profitabile, indiferent de schimbările legislative.