Din 2026, impozitul pe clădirile rezidențiale ale persoanelor fizice se calculează după reguli noi. Legea nr. 239/2025 a modificat art. 457 din Codul fiscal: valoarea impozabilă pentru o clădire din beton sau cărămidă, cu toate instalațiile, este acum 2.677 lei/mp. Conform analizei lui Adrian Vascu, fost președinte ANEVAR (vascu.ro (se deschide într-o filă nouă)), valoarea de pornire era de 1.000 lei/mp în 2016. Baza de calcul crește astfel de peste două ori și jumătate, iar fiecare proprietar va plăti mai mult, indiferent de tipul locuinței.
Ce se schimbă în modul de impozitare
Cotele pentru clădirile rezidențiale rămân între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă (art. 457 alin. (1)). Pentru clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice, cota este între 0,2% și 1,3% (art. 458). Cota o stabilește consiliul local, iar în București, Consiliul General al Municipiului. Regula nouă: cota pentru 2026 nu poate fi mai mică decât cea stabilită pentru 2025. Practic, impozitele locale pot doar să crească.
Dispar și reducerile de până acum. Alineatele (7)-(9) ale art. 457, care scădeau valoarea impozabilă pentru apartamentele din blocurile mari și pentru clădirile vechi, au fost abrogate. Un apartament vechi se impozitează acum la fel ca unul nou cu aceeași suprafață, din aceeași zonă. Exact aceste apartamente vor fi cel mai puternic afectate.
Cum se calculează impozitul pe apartament
Calculul are patru pași (art. 457 alin. (2)-(6)):
- Suprafața construită desfășurată, inclusiv balcoanele și logiile. Dacă nu poate fi măsurată pe conturul exterior, se ia suprafața utilă înmulțită cu 1,4.
- Valoarea impozabilă de bază: suprafața înmulțită cu 2.677 lei/mp, pentru o clădire din beton sau cărămidă cu apă, canalizare, electricitate și încălzire.
- Coeficientul de corecție, după rangul localității și zona din localitate: de la 0,90 la 2,60. În București, localitate de rang 0, coeficientul este între 2,30 (zona D) și 2,60 (zona A).
- Cota hotărâtă de consiliul local, între 0,08% și 0,2%, aplicată valorii corectate.
Zona în care se află clădirea o stabilește consiliul local. O găsești în decizia de impunere sau la direcția de impozite și taxe locale.
Exemplu de calcul pentru un apartament din București
Ipotezele exemplului: apartament cu 2 camere, 55 mp utili, bloc din beton cu toate instalațiile, suprafața construită necunoscută.
- Suprafața construită desfășurată: 55 x 1,4 = 77 mp.
- Valoarea de bază: 77 x 2.677 = 206.129 lei.
- Valoarea corectată: între 474.097 lei (zona D, coeficient 2,30) și 535.935 lei (zona A, coeficient 2,60).
- Impozitul anual: între 379 și 429 lei la cota minimă de 0,08% și între 948 și 1.072 lei la cota maximă de 0,2%.
Vârsta blocului nu mai contează. Un apartament de 55 mp utili construit în 1978 ajunge la aceeași sumă ca unul construit în 2020, dacă are aceeași zonă și aceeași cotă. Pentru un apartament de 90 mp utili, aceleași ipoteze dau un impozit între 621 și 1.754 lei pe an.
Calculul este orientativ. Suma exactă depinde de suprafața din documentele tale, de zona stabilită de primărie și de cota votată pentru anul respectiv.
Cum se schimbă situația pentru portofolii de apartamente
Impozitul se calculează separat pentru fiecare apartament, apoi se adună. Pentru 3 apartamente ca cel din exemplu, totalul este între 1.137 și 3.216 lei pe an, în funcție de zonă și de cotă.
Suma nu pare mare pentru un singur apartament, dar la nivel de portofoliu devine relevantă. Diferența trebuie recuperată din randamentul investiției, fie prin tarife mai mari, fie printr-o administrare mai eficientă.
Clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice
Pentru spațiile comerciale sau birourile deținute de persoane fizice, cota este între 0,2% și 1,3% (art. 458). Se aplică asupra valorii dintr-un raport de evaluare din ultimii 5 ani, asupra valorii finale a lucrărilor la o clădire nouă sau asupra valorii din actul de cumpărare, dacă ai cumpărat în ultimii 5 ani.
Un spațiu comercial evaluat la 1.000.000 lei poate genera un impozit anual între 2.000 și 13.000 lei, în funcție de cota aplicată de primărie. Dacă nu depui raportul de evaluare după ce primăria te-a notificat, cota este de 2%, aplicată valorii calculate ca la clădirile rezidențiale (art. 458 alin. (4)).
Persoanele juridice: firmele plătesc cel mai mult
Codul fiscal nu mai are o regulă separată pentru clădirile rezidențiale deținute de firme: alineatul care o stabilea (art. 460 alin. (1)) a fost abrogat. Rămân cotele pentru clădirile nerezidențiale ale firmelor, între 0,2% și 1,3% din valoarea impozabilă (art. 460 alin. (2)).
Un apartament deținut pe firmă și evaluat la 1.000.000 lei (circa 200.000 de euro) poate genera astfel un impozit între 2.000 și 13.000 lei pe an. Dacă firma nu a actualizat valoarea impozabilă în ultimii 5 ani, cota urcă la 5% (art. 460 alin. (8)). Discută cu contabilul tău cum sunt încadrate apartamentele pe care le ai pe firmă.
Pentru investitorii care închiriază în regim hotelier prin firmă, această schimbare este una dintre cele mai importante din 2026.
Ce înseamnă aceste taxe pentru piața chiriilor
Creșterea impozitelor se va reflecta în strategiile de preț. Impozitul pe clădire devine un cost fix mai mare, care intră în calculul tarifelor și al randamentului. La un singur apartament impactul este suportabil. La 5-10 unități, merită să îl incluzi din timp în bugetul anual.
Această presiune fiscală va împinge proprietarii fie să ajusteze tarifele de închiriere, fie să își optimizeze operațiunile prin administratori profesioniști. Pe lângă impozitul pe clădire, ține cont și de impozitul pe veniturile din închirierea pe termen scurt din 2026. Dacă vrei să vezi ce venituri ți-ar putea aduce apartamentul în aceste condiții, cere o estimare gratuită.
Recomandările Credos Properties pentru proprietari
- Verifică decizia de impunere pe 2026: suprafața, zona și cota aplicată.
- Solicită o evaluare profesionistă pentru spațiile comerciale sau apartamentele deținute pe firmă.
- Simulează cashflow-ul pentru 2026, incluzând noile taxe.
- Monitorizează deciziile primăriei locale, pentru că fiecare UAT decide ce cotă aplică.
- Diversifică strategiile de închiriere între regim rezidențial și hotelier pentru echilibru.
Concluzie: 2026 aduce impozite mai mari, dar și oportunitatea de a fi mai eficienți
Reforma fiscală din 2026 aduce impozitul pe clădiri mai aproape de valoarea reală a proprietăților și renunță la reducerile pentru vechime. Pentru proprietari, înseamnă costuri mai mari și nevoia de planificare.
La Credos Properties credem că un proprietar informat este un proprietar pregătit. Ne ocupăm de administrarea completă a apartamentului, de la prețuri și fotografii profesionale până la check-in și curățenie, ca să te poți concentra pe deciziile importante pentru investiția ta.